La vivienda, metáfora del ‘broteverdismo’

Con la recuperación económica española sucede algo similar que con la evolución de los precios de la vivienda: que cualquier rebote coyuntural se recibe con indebidos alborozos como si se nos abrieran repentinamente las puertas del cielo. Tras más de un lustro de crisis, buscamos desesperadamente buenas noticias que, especialmente en esta época navideña, le insuflen algo de positividad a nuestro estado de ánimo.

Sin embargo, deberíamos tener cuidado con los clavos ardiendo a los que decidimos agarrarnos, no sea que vayamos a quemarnos. Es verdad que, según el Instituto Nacional de Estadística, en el tercer trimestre de 2013 el precio de la vivienda aumentó un 0,7% con respecto al trimestre anterior, pero nada hay en el mercado inmobiliario español que, en general, nos haga pensar en un relanzamiento perdurable de los precios.

Primero, echemos un vistazo a la oferta: el stock de vivienda nueva pendiente de venta oscila entre las cerca de 650.000 que cifra el Ministerio de Fomento y las más de 800.000 que estima CatalunyaCaixa. Las viviendas terminadas en 2012 fueron 120.000, y atendiendo a la evolución seguida durante este año, se acabarán construyendo cerca de 75.000.

Es verdad que el número de viviendas iniciadas se está estabilizando en torno a 30.000 anuales, pero todavía restan varios cientos de miles de viviendas a medio construir que se intentarán completar en los próximos años.

Segundo, analicemos la demanda: según el INE, las adquisiciones de vivienda nueva en 2012 fueron de 155.000 y este año previsiblemente concluirán en 145.000. Dado que el endeudamiento familiar y el desempleo siguen muy elevados y no van a mejorar de forma sustancial en un futuro previsible, no hay mucho motivo para pensar que esta cifra se incremente significativamente.

Por tanto, el stock de vivienda nueva se vaciará, siendo optimistas, a un ritmo de 100.000 viviendas anuales: es decir, tardaríamos entre seis y ocho años en liquidar todo el inventario invendido actual.

Algo similar sucede con el mercado de segunda mano, cuya oferta Acuña y Asociados estima en unas 750.000 unidades y su demanda anual, según el INE, es de poco más de 150.000.

Mas sus perspectivas a largo plazo son todavía más preocupantes: de nuevo según las previsiones del INE, a partir del año 2017 nuestro país registrará decrecimiento vegetativo -más defunciones que nacimientos-, lo que implica mayor oferta de viviendas de segunda mano por parte de los fallecidos y menor demanda por parte de los no nacidos.

Este desequilibrio entre oferta y demanda se completa, para más inri, con un desequilibrio no corregido en los precios de la vivienda: según el Observatorio de Coyuntura del Instituto Juan de Mariana, el precio de la vivienda en España todavía tendría que descender como mínimo un 15 por ciento con respecto a los niveles actuales para regresar a su relación histórica con el precio del alquiler.

En suma: el mercado inmobiliario español seguirá abaratándose por cuanto todavía no hemos digerido ni los desajustes entre la oferta y la demanda de vivienda ni los desajustes entre el precio en propiedad y el precio de los alquileres. Por supuesto, esto no significa que todo activo inmobiliario, o incluso todo mercado inmobiliario local, vayan a depreciarse en el futuro: pero, para el conjunto del país, los precios todavía tienen un marcado recorrido a la baja.

Más allá de las cuantías específicas, no debería existir demasiado disenso en que la caída seguirá produciéndose. Entonces, ¿a qué viene echar las campanas al vuelo por el repunte del 0,7% en el tercer trimestre? No olvidemos que, durante el segundo trimestre de 2010, los precios crecieron un 1,6% pese a su nivel mucho más burbujeante que el actual, y que en este trimestre han aumentado con un volumen históricamente mínimo de operaciones.

Mayores precios no equivalen, por tanto, a relanzamiento inmobiliario, sobre todo mientras subsistan desequilibrios en el sector. Del mismo modo, reducción de la prima de riesgo, rebote del PIB y del empleo, o revalorización bursátil no equivalen a recuperación sostenida de la actividad económica, sobre todo mientras no se hayan saneado la burbuja financiera, la burbuja productiva y la burbuja estatal

Por desgracia, muchos se aferran a la esperanza de que la economía española se recupere sin haber solventado sus desequilibrios de partida, tal como otros se aferran a la esperanza de que los precios de la vivienda se reinflen sin haber pinchado previamente la burbuja. Más dura será la caída.

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8 comments

  1. Y lo peor es que esto va a ser el día a día de los próximos años. Tendremos años en que creceremos un 1% y nos dirán que ya nos estamos recuperando. El siguiente caeremos un 2% y será mala suerte: “justo cuando estábamos saliendo… ¡cachis!. Tendremos 3 años seguidos creciendo un 0,5… y otro cayendo un 2%.

    Eso en el escenario optimista (para mí) que es el estancamiento a la japonesa. Yo creo que aún nos espera otra buena caída. Probablemente ya en 2014.

    Creo que, precisamente esto, es lo que ha tumbado definitivamente lo de Eurovegas: cuando la mayoría pensaba que esto era una crisis en forma de V, era el momento de invertir en suelo y construcción en Ex-paña. Metemos dinero en la parte baja de la V, a precio de saldo, y solo con el rebote, ya tenemos plusvalías de la leche, solo por la revalorización de lo cosntruido. Luego, además, lo que caiga de la actividad económica propia.

    Pero, desde que se planeó la inversión hasta hoy, mucha gente se ha dado cuenta de que esto no será una V sino una L (de hecho, yo veo 2 L, tal que así

    L
    L

    donde las L estarían pegadas como haciendo una escalera.

    (Jeje, cómo me lo paso con esta tontería… Van a tener razón los que dicen que mi pacto con Peter Pan no evita que envejezca sino solo que madure.¡Bah! ¡Qué sabrán ellos!)

    El caso es que si Ex-paña va a ser una L con el trazo inferior muuuuuuy largo igual ya no compensa “ladrillear” aquí. No solo no vas a tener plusvalías por ese lado sino minusvalías.

    A eso súmale que esto huele a guerra… ¡En fin! Para salir corriendo.

  2. PD:

    De hecho, lo de la crisis de las grandes superficies (lo siento, Luis Herrero, las llama así todo el mundo, jeje) puede que venga TAMBIÉN de ahí. Han invertido en edificios que se revalorizaban a ritmos de borrachera loca y se convertían en colateral de créditos etílicos para la expansión (“melopeística”) comercial. Ahora todo colapsa, pero con la deuda viva.

    O puede que sea solo el hundimiento del consumo. ¿Quién sabe?

  3. Me voy a permitir caer en un tremendo off topic de los gordos, pero necesito ayuda rápida: a mi novia le han encargado una investigación sobre si la II República Española fue o no comunista. Por lo que tengo entendido su política económica fue hasta cierto punto socialdemócrata (O lo que hoy entenderíamos como tal) pero nunca se intentó abolir la propiedad privada ni nacionalizar masivamente las industrias, así que no lo sería.

    Yo tenía entendido que la República, a diferencia de la Dictadura que vino después era pluralista, que en todo caso los problemas que había eran culpa de la CEDA y la Falange (todavía no fusionada con JONS) y que la “justificación” del golpe de estado no tiene bases porque socialmente el país avanzó a pasos de gigante: la reforma agraria, la ley sobre libertad religiosa, la reforma militar, las misiones pedagógicas (de las primeras cosas que Franco eliminó porque no vaya a ser que los analfabetos sepan leer) etc. las cifras de productividad alcanzadas en la República no fueron igualdas por el Franquismo hasta muchos años después. Y no se puede justificar por la guerra, porque gran parte de la industrai agrícola y ganadera estaba intacta, así como el tejido minero e industrial en el norte y en Cataluña, todo esto son datos objetivos según Santos Juliá o Gabriel Tortella.

    Ahora bien: TODOS los autores son muy maniqueos (por decirlo de una manera suave) cuando se toca el tema. Me imagino que es que aún despierta pasiones allá. (Yo y mi chica somos latinoamericanos y no entendemos mucho del tema de entrada, y, de postre, tampoco “sentimos” nada con el tema, porque digamos que vemos los toros desde la barrera, así que nos cuesta hacernos una idea al respecto) No sé exactamente cuales eran las sutilezas de la política económica de la República española, ni que variantes tuvo, ni exactamente que medidas económicas se necesitaban entonces. La imagen tradicional es que fue un oasis de democracia perdido a manos de la dictadura, pero a medida que voy leyendo un poco sobre el tema, me parece que de democrática como que no tenía tanto. (No sé si es que me equivoco).

    En fin, si alguien puede darme alguna información me vendría muy bien. No saco el tema para desviar el debate sobre la entrada correspondiente, sino porque ando un poco corto de tiempo para ponerme a leer yo mismo por la red: es otro problemita, que los artículos en pdf son muchos, pero varían TANTO según el autor que se elija que…

  4. h**p://books.google.es/books?id=FsyDvIHwG3cC&pg=PA381&hl=es&source=gbs_selected_pages&cad=3#v=onepage&q&f=false

    Vista previa del libro ECONOMIA Y FINANZAS EN LA GUERRA ACIVIL ESPAÑOLA