Cinco respuestas sobre el mercado inmobiliario

Recientemente, el portal inmobiliario pisos.com me envió un cuestionario para redactar un reportaje sobre el precio de la vivienda en España. Dado que en el cuestionario respondí mucho más ampliamente (y apelando mucho más a la teoría económica) de lo que finalmente ha abarcado la pieza informativa, lo adjunto a continuación.
1. ¿Por qué los españoles siguen prefiriendo comprar a alquilar una casa a pesar de la crisis?
En la mentalidad colectiva está muy instalada la idea de que alquilar es tirar el dinero. En realidad, nada más lejos de la realidad: si compramos un inmueble con nuestros ahorros, estamos renunciando a la superior rentabilidad que podrían brindarnos activos alternativos; y si la adquirimos merced a una hipoteca, estamos pagando un alquiler (el tipo de interés) por el capital que tenemos que pedir prestado para comprarla.
2. ¿La cuota hipotecaria y la renta mensual están más o menos al mismo precio?
Deberían estar más o menos a la par (aunque, dada la iliquidez de la inversión inmobiliaria, la renta mensual debería ser ligeramente superior a la cuota hipotecaria) debido a que en caso contrario existen oportunidades de arbitraje: si el tipo de interés es más bajo que la rentabilidad del alquiler, lo lógico es que la gente se endeude para adquirir casas; si sucede lo contrario, lo que debería suceder es que la gente vendiera sus pisos en lugar de alquilarlos y metiera el dinero en el banco, con lo que los tipos de interés caerían y la rentabilidad de alquiler subiría.
Sin embargo, como el sistema financiero está manipulado hasta la médula por un volumen de crédito absolutamente desligado del volumen de ahorro, y como además las familias españolas están lejos de estar muy pendientes de arbitrar el spread entre el tipo de interés de los bancos y la rentabilidad por alquiler (salvo, como ocurrió en el último boom, cuando los tipos de interés estén notablemente por debajo de la rentabilidad por alquiler), la igualación deja de ser perfecta.
3. ¿Qué es más rentable desde el punto de vista inversionista: comprar un piso para alquilarlo o para venderlo?
Pues depende enormemente de cuál sea la perspectiva de revalorización del precio de la vivienda. En principio, si el arbitraje entre los tipos de interés y la rentabilidad por alquiler que he comentado antes se llevara a cabo perfectamente, el precio de la vivienda dependería de capitalizar al tipo de interés vigente los rendimientos futuros del alquiler. Es decir, sólo variaría o cuando se modificaran los tipos de interés o cuando variaran las rentas por alquiler: si los tipos caen, los precios de la vivienda suben; si las rentas del alquiler suben, el precio de la vivienda sube.
Lo que sucede es que, obviamente, ni el arbitraje anterior se lleva siempre a cabo ni, en última instancia, el precio de la vivienda depende únicamente de la capitalización de las rentas por alquiler futuras. En este sentido, pueden existir movimientos especulativos que alejen mucho (al alza o a la baja) el precio de la vivienda de sus fundamentales (el que resultaría de capitalizar al tipo de interés las rentas futuras) y ahí pueden existir oportunidades o para desprenderse lo antes posible de las viviendas (cuando estamos en la cresta de la burbuja) o para adquirirlas (cuando estamos en el valle), esperando apreciaciones o depreciaciones más o menos bruscas.
En la actualidad, yo no esperaría en absoluto plusvalías por apreciación del precio de la vivienda. Todavía queda mucho ajuste a la baja hasta que se aproxime a la rentabilidad por alquiler media de las últimas décadas y, sobre todo, a un tipo de interés medio sostenible a largo plazo (en torno al 5%). Lo cual tampoco significa que comprar en estos momentos para alquilar sea una buena opción: el inversor pagaría un precio demasiado alto, lo que lastraría su rentabilidad por alquiler.
4. Actualmente, la rentabilidad bruta por alquiler se sitúa en torno al 3%, ¿cuánto habría que bajar los precios de venta de la vivienda para aumentar ese porcentaje?
La rentabilidad por alquiler puede subir tanto por que caiga el precio de la vivienda como por que suba el alquiler. Probablemente se den ambas tendencias, aunque de manera mucho más acusada la primera. En nuestro último informe (cierre de 2010), el Observatorio de Coyuntura Económica del Instituto Juan de Mariana calculamos que la rentabilidad por alquiler se sitúa en estos momentos ligeramente por debajo del 4%. Para regresar a la media de los últimos 30 años, sería necesario que los precios de la vivienda cayeran un 25% y para volver a rentabilidades que considero más razonables (6,5%), alrededor de un 40%.
5. ¿Se ganaría más con un depósito de alta rentabilidad que con un alquiler?
En principio esto debería depender mucho de la gestión que haga la banca de los depósitos que logre captar. Es como un fondo de inversión: si presta a proyectos de alto rendimiento y seguros, podrá ofrecer mayores tipos de interés por sus depósitos. Sin embargo, como ya he comentado, los tipos de interés a largo plazo están tremendamente manipulados por la organización de nuestro sistema financiero, así que no puedo dar una respuesta concluyente: en esencia por su provisionalidad. En algunos momentos será mayor, en otros menor. Es uno de los inconvenientes de padecer un sistema de dinero fiduciario y con una banca privilegiada: que los tipos de interés a largo plazo fluctúan enormemente con independencia del nivel de ahorro.