¿Cree que el sector inmobiliario está saliendo lentamente de la crisis?
Conforme va pinchando la ‘burbuja’, los fundamentales de la vivienda se van ajustando a la realidad; eso es inevitable. La cuestión es que el pinchazo de la ‘burbuja’ se está produciendo a ritmos preocupantemente lentos y, mientras el sector no corrija sus excesos, el resto de la economía continuará estancada.
¿Cuáles son los principales lastres que impiden la reactivación del sector?
Básicamente, el intervencionismo gubernamental y monetario a la hora de rescatar y refinanciar a las cajas de ahorros. Si éstas no sienten la necesidad de vender –y no la sentirán mientras el Gobierno o el Banco Central Europeo sigan asistiéndolas–, continuarán refinanciando a los promotores inmobiliarios para no provisionar pérdidas extraordinarias. Y si refinancian a unos promotores incapaces de vender un solo piso a los precios actuales, parece claro que éstos tampoco soltarán todo su stock de viviendas a precios de liquidación para evitar registrar pérdidas extraordinarias.Luego, puede haber un cierto rechazo psicológico por parte de los propietarios a vender sus viviendas a precios inferiores a los que prevalecían en el pico de la ‘burbuja’. Sin embargo, esto, a diferencia del stock retenido por los promotores, es bastante menos problemático: en la medida en que no estén endeudados y no deseen vender, las pérdidas derivadas de la inmovilización de un capital que va erosionándose año a año las sufrirán sólo ellos y no el resto de la sociedad.
¿Hasta qué punto van a bajar los precios durante este año? ¿Espera que bajen hasta un 17%?
Todo dependerá de si se sigue sosteniendo a cajas y promotores. A largo plazo los precios deben caer, al menos, un 25%. En algunos países, como EEUU, el ajuste se ha producido en unos dos años, con caídas anuales alrededor del 20%. Aquí no, precisamente porque el Gobierno ha incentivado que los principales propietarios de viviendas no las saquen al mercado.
¿Qué medidas o estrategias deberían ponerse en marcha para acelerar la corrección de los precios?
En lugar de qué medidas deberían ponerse en marcha para acelerar la corrección de precios deberíamos plantearnos cuáles no deberían ponerse en marcha para frenarla. No es tanto un problema de que el mercado sea lento, cuanto de que el Gobierno se ha cargado cualquier posibilidad de que el mercado agilice la liquidación del stock inmobiliario.
¿Por qué otros países, como Estados Unidos, han superado antes que España la ‘burbuja’ inmobiliaria?
Porque hay más mercado, es decir, porque los agentes que retenían el stock de inmuebles sabían que el Gobierno no los iba a sostener indefinidamente para que no liquidaran ese stock. De ahí que promotoras y bancos hipotecarios se pusieran desde el comienzo a desprenderse de sus inmuebles construidos a precios de ‘burbuja’; un borrón y cuenta nueva que aquí, debido al intervencionismo socialista, no ha habido necesidad de hacer.
¿Cómo prevé que evolucione la compraventa de pisos este año?
Mientras los pisos sigan inflados de precios y haya una perspectiva de que van a continuar depreciándose, es obvio que la compraventa no remontará. De momento el alquiler sigue saliendo mucho más barato que la compra: la rentabilidad obtenida por comprar una vivienda y colocarla en alquiler –o la rentabilidad de comprar una vivienda y ahorrarnos el alquiler– no llega al 4%.
Teniendo en cuenta que se trata de un activo tremendamente ilíquido y con unos costes de negociación y transacción muy altos (alrededor del 10%), no veo por ningún lado la ventaja de comprar a día de hoy una vivienda; hay activos mucho más rentables, mucho más líquidos y con muchos menos costes de transacción disponibles. Otra cosa, claro, es que los precios de compraventa bajen lo suficiente como para volver a hacer la operación rentable; pero en las condiciones actuales, no lo es en absoluto.
¿Opina que el Gobierno debería haber conservado la desgravación por la compra o la ayuda a la entrada para la compra?
Yo me he pronunciado a favor de mantener la desgravación a la compra de vivienda, aunque por motivos distintos al de impulsar la demanda. La desgravación era uno de los pocos mecanismos por el que, dentro de nuestro asfixiante sistema tributario, los españoles podíamos desgravarnos la capitalización de nuestro ahorro. Con su eliminación ya sólo queda la desgravación por fondos de pensiones, la inmensa mayoría de los cuales desarrollan una gestión más que discutible. Se ha alegado que la desgravación para la compra de vivienda fue uno de los motivos que impulsó la ‘burbuja’, pero sinceramente me parece una hipótesis fuera de lugar. La vorágine burbujística la causaron los bajísimos tipos de interés que promovió el Banco Central Europeo desde 2002. Esto por sí solo ya permite explicar alzas de precios del 20% anuales y su desvinculación con los precios del alquiler. En este contexto, la desgravación era básicamente irrelevante: sólo hace falta acudir a otras ‘burbujas’ históricas para comprobar que la ausencia de beneficios fiscales no contuvo la exuberancia irracional de los precios.
En cualquier caso, más que desgravaciones selectivas a la vivienda, lo que necesitamos es que se aligere enormemente la onerosa losa fiscal que pesa sobre el ahorro. Por ejemplo, eliminando la tributación de las plusvalías o sobre los dividendos.
¿Va a tomar el mercado del alquiler más protagonismo que la compra durante este año?
El alquiler está mucho más barato que la vivienda, así que sería el movimiento lógico. Aún así, hemos de tener presente que el mercado de alquileres en España se encuentra tremendamente atrofiado por una regulación liberticida que impide a los propietarios disponer de sus inmuebles en las condiciones que autónomamente pacten con sus inquilinos.Por no hablar de la inseguridad jurídica derivada de una justicia lenta y cara a la hora de resolver los conflictos sobre la aplicación de los contratos; o, de nuevo, la muy sangrante tributación sobre el ahorro (en este caso, sobre las rentas derivadas del alquiler).
¿Cree que la financiación del 100% del valor de la vivienda es una buena estrategia para impulsar la contratación de hipotecas?
Es una buena estrategia para impulsar la contratación de hipotecas, sin duda; pero igual que lo sería no cobrar intereses, prestar indiscriminadamente a todo el mundo o regalar el mobiliario junto a la constitución de la hipoteca. La cuestión no es tanto si constituye una buena estrategia para impulsar la demanda de hipotecas, cuanto si es una estrategia financiera sensata por parte del banco; pues al fin y al cabo, toda relajación de los estándares crediticios facilita el endeudamiento.que nuestros bancos y cajas sólo pueden permitirse merced al crédito barato e inflacionista que obtienen de ese monopolio público que es el Banco Central Europeo. La hipoteca debe ir asociada siempre a una entrada que, primero, acredite una mínima solvencia por parte del deudor; y, segundo, que le conceda al banco un margen financiero para absorber las pérdidas derivadas de un eventual impago. Obviamente, conceder hipotecas por el 100% del valor de la vivienda es, como hemos comprobado con la reciente crisis, una aberración financiera.
Con hipotecas al 100%, no sólo acudirán deudores muy poco solventes, sino que además la ejecución hipotecaria prácticamente garantiza que la entidad deberá provisionar pérdidas. Y eso, con unos bancos apalancados alrededor de 25 ó 30 veces sobre su patrimonio neto, es simplemente suicida.
¿Cuál es la mejor estrategia que deberían seguir los bancos y promotores para dar salida al stock de viviendas en las condiciones actuales?
La alternativa la conocemos todos muy bien: han de bajar precios como mínimo un 25%. Otra cosa es que no quieran reconocer sus errores de inversión pasados, esto es, que no quieran reconocer que en muchos casos las pérdidas los abocan a la quiebra. Sin embargo, en un mercado libre, sus trampas para retener el stock de viviendas y no reconocer sus pérdidas terminarían pronto, pues sus acreedores dejarían de extenderles crédito, condenándoles a la suspensión de pagos y, de ahí, a la reestructuración o liquidación de la compañía.
Si eso no sucede hoy, es porque el Gobierno y el Banco Central Europeo no dejan que ni cajas ni promotores caigan. Bueno, ya vemos las consecuencias: un ajuste de precios casi inapreciable, una economía del todo estancada y un endeudamiento agregado que lejos de reducirse no deja de crecer. Junto con la reforma laboral y la austeridad presupuestaria, el primer paso para salir de la crisis debe ser el de permitir, de una vez, que los precios de los inmuebles caigan y regresen a sus valores fundamentales.
Conforme va pinchando la ‘burbuja’, los fundamentales de la vivienda se van ajustando a la realidad; eso es inevitable. La cuestión es que el pinchazo de la ‘burbuja’ se está produciendo a ritmos preocupantemente lentos y, mientras el sector no corrija sus excesos, el resto de la economía continuará estancada.
¿Cuáles son los principales lastres que impiden la reactivación del sector?
Básicamente, el intervencionismo gubernamental y monetario a la hora de rescatar y refinanciar a las cajas de ahorros. Si éstas no sienten la necesidad de vender –y no la sentirán mientras el Gobierno o el Banco Central Europeo sigan asistiéndolas–, continuarán refinanciando a los promotores inmobiliarios para no provisionar pérdidas extraordinarias. Y si refinancian a unos promotores incapaces de vender un solo piso a los precios actuales, parece claro que éstos tampoco soltarán todo su stock de viviendas a precios de liquidación para evitar registrar pérdidas extraordinarias.Luego, puede haber un cierto rechazo psicológico por parte de los propietarios a vender sus viviendas a precios inferiores a los que prevalecían en el pico de la ‘burbuja’. Sin embargo, esto, a diferencia del stock retenido por los promotores, es bastante menos problemático: en la medida en que no estén endeudados y no deseen vender, las pérdidas derivadas de la inmovilización de un capital que va erosionándose año a año las sufrirán sólo ellos y no el resto de la sociedad.
¿Hasta qué punto van a bajar los precios durante este año? ¿Espera que bajen hasta un 17%?
Todo dependerá de si se sigue sosteniendo a cajas y promotores. A largo plazo los precios deben caer, al menos, un 25%. En algunos países, como EEUU, el ajuste se ha producido en unos dos años, con caídas anuales alrededor del 20%. Aquí no, precisamente porque el Gobierno ha incentivado que los principales propietarios de viviendas no las saquen al mercado.
¿Qué medidas o estrategias deberían ponerse en marcha para acelerar la corrección de los precios?
En lugar de qué medidas deberían ponerse en marcha para acelerar la corrección de precios deberíamos plantearnos cuáles no deberían ponerse en marcha para frenarla. No es tanto un problema de que el mercado sea lento, cuanto de que el Gobierno se ha cargado cualquier posibilidad de que el mercado agilice la liquidación del stock inmobiliario.
¿Por qué otros países, como Estados Unidos, han superado antes que España la ‘burbuja’ inmobiliaria?
Porque hay más mercado, es decir, porque los agentes que retenían el stock de inmuebles sabían que el Gobierno no los iba a sostener indefinidamente para que no liquidaran ese stock. De ahí que promotoras y bancos hipotecarios se pusieran desde el comienzo a desprenderse de sus inmuebles construidos a precios de ‘burbuja’; un borrón y cuenta nueva que aquí, debido al intervencionismo socialista, no ha habido necesidad de hacer.
¿Cómo prevé que evolucione la compraventa de pisos este año?
Mientras los pisos sigan inflados de precios y haya una perspectiva de que van a continuar depreciándose, es obvio que la compraventa no remontará. De momento el alquiler sigue saliendo mucho más barato que la compra: la rentabilidad obtenida por comprar una vivienda y colocarla en alquiler –o la rentabilidad de comprar una vivienda y ahorrarnos el alquiler– no llega al 4%.
Teniendo en cuenta que se trata de un activo tremendamente ilíquido y con unos costes de negociación y transacción muy altos (alrededor del 10%), no veo por ningún lado la ventaja de comprar a día de hoy una vivienda; hay activos mucho más rentables, mucho más líquidos y con muchos menos costes de transacción disponibles. Otra cosa, claro, es que los precios de compraventa bajen lo suficiente como para volver a hacer la operación rentable; pero en las condiciones actuales, no lo es en absoluto.
¿Opina que el Gobierno debería haber conservado la desgravación por la compra o la ayuda a la entrada para la compra?
Yo me he pronunciado a favor de mantener la desgravación a la compra de vivienda, aunque por motivos distintos al de impulsar la demanda. La desgravación era uno de los pocos mecanismos por el que, dentro de nuestro asfixiante sistema tributario, los españoles podíamos desgravarnos la capitalización de nuestro ahorro. Con su eliminación ya sólo queda la desgravación por fondos de pensiones, la inmensa mayoría de los cuales desarrollan una gestión más que discutible. Se ha alegado que la desgravación para la compra de vivienda fue uno de los motivos que impulsó la ‘burbuja’, pero sinceramente me parece una hipótesis fuera de lugar. La vorágine burbujística la causaron los bajísimos tipos de interés que promovió el Banco Central Europeo desde 2002. Esto por sí solo ya permite explicar alzas de precios del 20% anuales y su desvinculación con los precios del alquiler. En este contexto, la desgravación era básicamente irrelevante: sólo hace falta acudir a otras ‘burbujas’ históricas para comprobar que la ausencia de beneficios fiscales no contuvo la exuberancia irracional de los precios.
En cualquier caso, más que desgravaciones selectivas a la vivienda, lo que necesitamos es que se aligere enormemente la onerosa losa fiscal que pesa sobre el ahorro. Por ejemplo, eliminando la tributación de las plusvalías o sobre los dividendos.
¿Va a tomar el mercado del alquiler más protagonismo que la compra durante este año?
El alquiler está mucho más barato que la vivienda, así que sería el movimiento lógico. Aún así, hemos de tener presente que el mercado de alquileres en España se encuentra tremendamente atrofiado por una regulación liberticida que impide a los propietarios disponer de sus inmuebles en las condiciones que autónomamente pacten con sus inquilinos.Por no hablar de la inseguridad jurídica derivada de una justicia lenta y cara a la hora de resolver los conflictos sobre la aplicación de los contratos; o, de nuevo, la muy sangrante tributación sobre el ahorro (en este caso, sobre las rentas derivadas del alquiler).
¿Cree que la financiación del 100% del valor de la vivienda es una buena estrategia para impulsar la contratación de hipotecas?
Es una buena estrategia para impulsar la contratación de hipotecas, sin duda; pero igual que lo sería no cobrar intereses, prestar indiscriminadamente a todo el mundo o regalar el mobiliario junto a la constitución de la hipoteca. La cuestión no es tanto si constituye una buena estrategia para impulsar la demanda de hipotecas, cuanto si es una estrategia financiera sensata por parte del banco; pues al fin y al cabo, toda relajación de los estándares crediticios facilita el endeudamiento.que nuestros bancos y cajas sólo pueden permitirse merced al crédito barato e inflacionista que obtienen de ese monopolio público que es el Banco Central Europeo. La hipoteca debe ir asociada siempre a una entrada que, primero, acredite una mínima solvencia por parte del deudor; y, segundo, que le conceda al banco un margen financiero para absorber las pérdidas derivadas de un eventual impago. Obviamente, conceder hipotecas por el 100% del valor de la vivienda es, como hemos comprobado con la reciente crisis, una aberración financiera.
Con hipotecas al 100%, no sólo acudirán deudores muy poco solventes, sino que además la ejecución hipotecaria prácticamente garantiza que la entidad deberá provisionar pérdidas. Y eso, con unos bancos apalancados alrededor de 25 ó 30 veces sobre su patrimonio neto, es simplemente suicida.
¿Cuál es la mejor estrategia que deberían seguir los bancos y promotores para dar salida al stock de viviendas en las condiciones actuales?
La alternativa la conocemos todos muy bien: han de bajar precios como mínimo un 25%. Otra cosa es que no quieran reconocer sus errores de inversión pasados, esto es, que no quieran reconocer que en muchos casos las pérdidas los abocan a la quiebra. Sin embargo, en un mercado libre, sus trampas para retener el stock de viviendas y no reconocer sus pérdidas terminarían pronto, pues sus acreedores dejarían de extenderles crédito, condenándoles a la suspensión de pagos y, de ahí, a la reestructuración o liquidación de la compañía.
Si eso no sucede hoy, es porque el Gobierno y el Banco Central Europeo no dejan que ni cajas ni promotores caigan. Bueno, ya vemos las consecuencias: un ajuste de precios casi inapreciable, una economía del todo estancada y un endeudamiento agregado que lejos de reducirse no deja de crecer. Junto con la reforma laboral y la austeridad presupuestaria, el primer paso para salir de la crisis debe ser el de permitir, de una vez, que los precios de los inmuebles caigan y regresen a sus valores fundamentales.
